Het eigenwoningforfait is een begrip in enkele artikelkopjes in de Nederlandse Wet inkomstenbelasting 2001. In de wetstekst zelf wordt het voordelen uit eigen woning genoemd. Deze wet deelt het inkomen in in boxen, met een forfaitair inkomen uit vermogen in box 3. Voor de eigen woning wordt echter een uitzondering gemaakt. Een forfaitair bepaald inkomen uit de eigen woning (het gebruiksgenot als inkomen in natura), eigenwoningforfait genoemd, is belastbaar in box 1. Daardoor zijn de kosten ter verwerving en behoud van deze bron van inkomen in principe aftrekbaar, zelfs als ze hoger zijn dan de inkomsten.Net als bij werk dat soms een jaar verlies oplevert. Een verschil is wel dat bij structurele verliesgevend dit werk niet als bron van inkomen wordt beschouwd maar als hobby, en dat bij de eigen woning het nog wel als bron van inkomen wordt behandeld. Het eigenwoningforfait wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. Bij de hoogte wordt al rekening gehouden met onderhoudskosten, deze zijn dan ook niet aftrekbaar. Wel is de rente over de eigenwoningschuld aftrekbaar, waardoor inderdaad vaak het belastbaar inkomen uit de eigen woning negatief is.
De Commissie Van Dijkhuizen heeft voorgesteld de eigen woning geleidelijk te verhuizen van box 1 naar box 3.
De waarde van de woning en het percentage (inclusief villagrens) Het eigenwoningforfait is geregeld in artikel 3.112 van de Wet IB 2001. Het wordt bepaald op basis van de eigenwoningwaarde, dit is de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Voor het belastingjaar 2018 is dit bijvoorbeeld de WOZ-waarde voor 2018, dit is de waarde van de woning op 1 januari 2017. Het kabinet Rutte 3 heeft een reeks aanpassingen in de inkomstenbelasting aangekondigd, waaronder een verlaging van de tarieven als een verlaging van het eigenwoningforfait.In 2019 daalt het eigenwoningforfait… maar de kans is groot dat je daar als huiseigenaar niets van merkt door stijgende huizenprijzen /
Verder is er een "villagrens". Dit is de woningwaarde waarboven het marginale eigenwoningforfait afwijkt van het algemene bijtellingspercentage. Eén en ander is niet zozeer een schatting van de werkelijke waarde van het "inkomen in natura", maar eerder de uitkomst van politieke afwegingen.
WOZ-waarde 2024 2023 2022 2021 2020 2019Eigenwoningforfait 2019 € 0 t/m € 12.500 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% € 12.501 t/m € 25.000 0,10% 0,10% 0,15% 0,20% 0,20% 0,25% € 25.001 t/m € 50.000 0,20% 0,20% 0,25% 0,30% 0,35% 0,35% € 50.001 t/m € 75.000 0,25% 0,25% 0,35% 0,40% 0,45% 0,50% € 75.001 t/m villagrens* 0,35% 0,35% 0,45% 0,50% 0,60% 0,65% Waarde hogerdan villagrens € 4.620+ 2,35% bovende villagrens € 4.200+ 2,35% bovende villagrens € 5.085+ 2,35% bovende villagrens € 5.550+ 2,35% bovende villagrens € 6.540+ 2,35% bovende villagrens € 7.020+ 2,35% bovende villagrens *) Villagrens € 1.310.000 € 1.200.000 € 1.130.000 € 1.110.000 € 1.090.000 € 1.080.000
WOZ-waarde 2018 2017 2016 2015Door huurstijgingen en indexatie worden de villagrens en het eigenwoningforfait verhoogd. 2014Bijstellingsregeling directe belastingen 2014 2013 € 0 t/m € 12.500 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% € 12.501 t/m € 25.000 0,25% 0,30% 0,30% 0,30% 0,25% 0,20% € 25.001 t/m € 50.000 0,40% 0,45% 0,45% 0,45% 0,40% 0,35% € 50.001 t/m € 75.000 0,55% 0,60% 0,60% 0,60% 0,55% 0,45% € 75.001 t/m villagrens* 0,70%Bekendmaking percentage eigenwoningforfait 2018. Gearchiveerd op 27 juni 2023. 0,75% 0,75% 0,75% 0,70%Vóór afronding op een veelvoud van 0,05%: 0,7189%. De gemiddelde huurstijging was 4,6%, de gemiddelde waardedaling van woningen 5,4%. Door de afrondingen vorige keer en deze keer is de verhoging 16,7% in plaats van 10,6%. 0,60%Vóór afronding op een veelvoud van 0,05%: 0,6498% Waarde hogerdan villagrens € 7.420+ 2,35% bovende villagrens € 7.950+ 2,35% bovende villagrens € 7.875+ 2,35% bovende villagrens € 7.875+ 2,05% bovende villagrens € 7.350Volgens art. 10.3, 9e lid IB zou het basisbedrag van € 7.350 0,70% van € 1.040.000 moeten zijn, dus € 7.280. 10.3, 2e lid IB (indexering van de € 1.040.000) vindt in de jaren 2013 en 2014 geen toepassing. Het basisbedrag wordt berekend door het volgens het 2e lid berekende bedrag te vermenigvuldigen met het percentage van (in 2014) 0,7%. Volgens de regering leidt dit ertoe dat de € 1.040.000 als schijfgrens niet moest worden geïndexeerd, maar als basis voor het basisbedrag wel. Bij de berekening voor 2014 moest voor dit laatste het onafgeronde bedrag uit 2012 (€ 1.042.541) worden geïndexeerd. Per abuis is in afwijking van voorgaande jaren het afgeronde bedrag uit 2012 (€ 1.040.000) gebruikt als basis voor de indexatie. Na afronding kwam dit uit op € 1.050.000 in plaats van € 1.060.000. Er is besloten dit niet te corrigeren.+ 1,80% bovende villagrens € 6.360+ 1,55% bovende villagrens *) Villagrens € 1.060.000 € 1.060.000 € 1.050.000 € 1.050.000 € 1.040.000 € 1.040.000
WOZ-waarde 2012 2011 2010 2009 2008 2007 € 0 t/m € 12.500 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% € 12.501 t/m € 25.000 0,20% 0,20% 0,20% 0,20% 0,20% 0,20% € 25.001 t/m € 50.000 0,35% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% € 50.001 t/m € 75.000 0,45% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% € 75.001 t/m villagrens* 0,60% 0,55% 0,55% 0,55% 0,55% 0,55% Waarde hogerdan villagrens € 6.240+ 1,30% bovende villagrens € 5.610+ 1,05% bovende villagrens € 5.555+ 0,80% bovende villagrens € 5.500+ 0,55% bovende villagrens € 9.300+ 0,00% bovende villagrens € 9.150+ 0,00% bovende villagrens *) Villagrens € 1.040.000 € 1.020.000 € 1.010.000 € 1.000.000 € 1.690.909 € 1.663.636
WOZ-waarde 2006 2005 2004 2003 2002 2001 € 0 t/m € 12.500 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% € 12.501 t/m € 25.000 0,20% 0,20% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% € 25.001 t/m € 50.000 0,30% 0,35% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% € 50.001 t/m € 75.000 0,40% 0,45% 0,65% 0,65% 0,60% 0,60% € 75.001 t/m villagrens* 0,55% 0,60% 0,85% 0,80% 0,80% 0,80% Waarde hogerdan villagrens € 8.900+ 0,00% bovende villagrens € 8.750+ 0,00% bovende villagrens € 8.500+ 0,00% bovende villagrens € 8.200+ 0,00% bovende villagrens € 8.000+ 0,00% bovende villagrens € 7.800+ 0,00% bovende villagrens *) Villagrens € 1.618.182 € 1.458.333 € 1.000.000 € 1.025.000 € 1.000.000 € 975.000
Indexering Wijzigingen waarvoor niet de procedure van een wetswijziging is vereist zijn die gebaseerd op IB art. 10.3, 3e t/m 6e lid, die regels geven voor aanpassingen van de percentages en bedragen (behalve het percentage van de "villabelasting") bij ministeriële regeling, op basis van de ontwikkeling van de huurprijzen en de eigenwoningwaarden. Wijzigingen waarvoor niet de procedure van een wetswijziging is vereist zijn verder die op basis van IB art. 10.3a, dit zijn verhogingen van het laatste percentage, dat van de "villabelasting". In 2011 is het percentage opgehoogd naar 1,05%, en in 2012 naar 1,30%, om in 2016 te eindigen op 2,35%. De verhoging per jaar is 0,2571%-punt (uitgaande van het niet afgeronde oude percentage), met afronding naar beneden van het resultaat op een veelvoud van 0,05%-punt.https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan-2011/documenten-en-publicaties/circulaires/2010/12/22/wijziging-in-de-belastingheffing-met-ingang-van-1-januari-2011.htmlhttps://web.archive.org/web/20101127190349/http://www.fiscalistenonline.nl/1178-controversi-le-villabelasting-toch-op-de-agenda.htmlDe 0,2571% is het resultaat van deling van 1,8 door 7, om na 7 verhogingen op 2,35% uit te komen. Strikt genomen zou men echter 2,3497% krijgen, dus met afronding naar beneden van het resultaat op een veelvoud van 0,05% zou men 2,3% krijgen. Op 28 januari 2011 deelde het kabinet mee dat de indexatie van de villagrens elk jaar zal blijven plaatsvinden.https://nos.nl/artikel/214917-villabelasting-toch-niet-uitgebreid.html. Gearchiveerd op 26 november 2022.In 2011 kost het indexeren van de villagrens de schatkist nog geen miljoen euro. 25.000 Villa's boven de € 1.000.020 krijgen een forfait dat 50 euro lager is. Met veronachtzamen van de wet Hillen en een percentage van 50% in Box 1, kost het de schatkist 25.000 x €25= € 625.000. In 2013 is het bedrag, net als veel andere bedragen in de wet, niet geïndexeerd.
Het percentage voor de grote categorie "€ 75.001 t/m villagrens" wordt jaarlijks geïndexeerd door het percentage vóór afronding te vermenigvuldigen met het product van de factor ih en de factor iw. Onder de factor ih wordt verstaan: de verhouding van het indexcijfer van de woninghuren over juli van het voorafgaande kalenderjaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar (dus groter dan 1 bij stijging van de huren). Onder de factor iw wordt verstaan: de verhouding van het gemiddelde van de eigenwoningwaarden die betrekking hebben op het voorafgaande kalenderjaar en het gemiddelde van die waarden die betrekking hebben op het kalenderjaar (dus kleiner dan 1 bij stijging van de eigenwoningwaarden).https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33750-IX-13.html Voor het belastingjaar 2018 is de factor iw bijvoorbeeld het gemiddelde van de WOZ-waarden voor 2017, gedeeld door het gemiddelde van WOZ-waarden voor 2018, dit is het gemiddelde van de waarden van de woningen op 1 januari 2016, gedeeld door het gemiddelde van de waarden van de woningen op 1 januari 2017. Dit is 100/105,9, omdat in 2016 de waarden van de woningen gemiddeld 5,9% gestegen zijn.
Voorbeelden Bedraagt de WOZ-waarde van een huis € 200.000, dan is het eigenwoningforfait 0,70% (2018) van die € 200.000, dus € 1400. Als de aftrekbare hypotheekrente minstens hetzelfde bedraagt en het inkomen in box 1 inclusief eigenwoningforfait zowel vóór als na aftrek van hypotheekrente in schijf 2 of 3 valt, zijn de extra belasting/premies in box 1 40,8% van € 1400, dit is € 571, en de vermindering van de algemene heffingskorting 4,787% van € 1400, dit is € 67, zodat in totaal € 638 (45,587% van € 1400) meer belasting/premies moeten worden betaald. Als de aftrekbare hypotheekrente minder bedraagt dan € 1400 dan wordt slechts het voordeel van die aftrek tenietgedaan.
Regeerakkoord 2017 Regeerakkoord 2017: Vanaf 2020 wordt het tarief geleidelijk met in totaal 0,15%-punt verlaagd. Het was in 2017 bij een woningwaarde van € 75.000 tot de villagrens 0,75%. Dit zou dus 0,6% worden.
Vergelijking met vermogen in box 3 In veel gevallen is de belasting over het eigenwoningforfait 40,85% van 0,7%, is 0,286% van de WOZ-waarde. Boven de villagrens is dit in de hoogste schijf marginaal 40,85% van 2,35%, is 0,960%.
In box 3 is het forfaitaire rendement in de tweede vermogensschijf ongeveer 4,5%. De belasting daarover is 30%, dit is 1,35% van dit deel van het vermogen, dus veel meer dan bovengenoemde 0,286%.
Een beleidsoptie van de overheid is het geleidelijk verhogen van het eigenwoningforfait naar 2,45% (20 jaar lang een verhoging van 0,1 %-punt per jaar).Bijlage 15 - Fichebundel van rapport IBO Vermogensverdeling Licht uit, Spot aan. Gearchiveerd op 12 februari 2023.
Kritiek op de villabelasting
Register Belastingadviseurs meldt dat diverse kantoren bezwaar maken tegen de villabelasting met het argument dat deze weleens strijdig zou kunnen zijn met artikel 1 EP/EVRM. In het Register concludeert mr. H.M. Klooster RB dat de villabelasting naar zijn mening op stelselniveau in strijd is met artikel 1 EP/EVRM . Hij is van mening dat de villabelasting miskent dat sprake is van een afnemend grensnut bij een eigen woning met een hogere WOZ-waarde en dat bovendien geen rekening wordt gehouden met de sterk gestegen vaste lasten. Op individueel niveau kan de last zo hoog zijn, dat deze disproportioneel wordt. Als het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement kan dan sprake zijn van door artikel 1EP/EVRM in samenhang met artikel 14 EVRM, gewaarborgde rechten.
Het Register, juni 2024, nr. 4, pagina 18-24, Accountancy Vanmorgen 10 juli 2024 (https://www.accountancyvanmorgen.nl/2024/07/10/hoe-houdbaar-is-de-villabelasting), .
Overige woningen